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Baufinanzierung
Eine Bau- bzw. Immobilienfinanzierung ermöglicht es, den Traum von Wohneigentum zu realisieren. Das Darlehen ist zweckgebunden und dient zum Bau, Kauf, Modernisierung oder Sanierung eines Hauses oder einer Wohnung. Die Rückführung des Kredites erfolgt in monatlichen Raten, bestehend aus Tilgung und Zins.
Die häufigste Darlehensform bei einer Baufinanzierung ist das Annuitätendarlehen. Hier bleibt die monatliche Rate über die gesamte Laufzeit konstant, was Planungssicherheit schafft. Die Zusammensetzung der Annuität (Rate) verschiebt sich im Laufe der Zeit. Anfangs ist der Zinsanteil höher und es wird relativ wenig vom Darlehen getilgt. Diese Gewichtung ändert sich stetig, so dass am Ende der Laufzeit der Tilgungsanteil immer höher und der Zinsanteil niedriger wird.
Wichtige Kriterien bei einer Baufinanzierung
- Bonität: Vor der Bewilligung einer Baufinanzierung wird die Bonität des Kreditnehmers geprüft. Dabei werden unter anderen die Einkommens- und Vermögenssituation berücksichtigt und ein Schufa-Auskunft eingeholt.
- Eigenkapital: Banken verlangen in der Regel einen gewissen Anteil an Eigenkapital, um das Risiko der Baufinanzierung zu minimieren. Als grober Richtwert gelten 20 bis 30 Prozent der Finanzierungssumme, die als Eigenkapital vorhanden sein sollte, um etwa Makler, Grunderwerbssteuer oder Notarkosten bezahlen zu können. Je höher das Eigenkapital, desto günstiger sind in der Regel die Kreditkonditionen.
- Zinsbindung: Beim Abschluss einer Baufinanzierung werden über einen festen Zeitraum (meist 10 oder 15 Jahre), die Zins- und Rückzahlungskonditionen (Zinsbindung) fixiert. Das schafft Planungssicherheit. Wer mit steigenden Zinsen rechnet, vereinbart eine längere Zinsbindung. Nach Ablauf der Zinsbindung wird über die Restschuld eine Anschlussfinanzierung, zu den dann aktuellen Konditionen und mit neuer Zinsbindung, abgeschlossen.
- Tilgungssatz: Der Tilgungssatz wird beim Abschluss festgelegt (z.B. 4 %). Je nach finanziellem Spielraum sollte er so hoch wie möglich gewählt werden, damit der Kredit schneller abgelöst werden kann. In der Regel kann der Tilgungssatz während der Laufzeit angepasst (meist 1x pro Jahr) werden.
- Sicherheiten: Zur Absicherung der Baufinanzierung verlangen Kreditinstitute in der Regel Sicherheiten, wie z.B. eine Grundschuld auf der zu finanzierenden Immobilie und eine Risikolebensversicherung auf den Kreditnehmer in Höhe der Darlehenssumme.
- Sondertilgung: Um die Baufinanzierung schneller abzulösen, kann in der Regel einmal pro Jahr eine Sondertilgung erfolgen. Diese ist bei den meisten Banken auf 5 Prozent der Darlehenssumme begrenzt.
- Förderungen: Das Bauvorhaben ist gegebenenfalls über verschiedene Programme (z.B. KfW-Darlehen, Baukindergeld, Wohnungsbauprämie) förderfähig bzw. wird vom Staat unterstützt.
Stein auf Stein: Das neue Baukindergeld
Die Idee klingt erst einmal gut: Die große Koalition will junge Familien beim Bau oder Erwerb eines Eigenheimes finanziell unterstützen. Auch einkommensschwache Familien sollen sich dank des Baukindergeldes die eigenen vier Wände leisten können.
Beim Baukindergeld handelt es sich um einen staatlichen Zuschuss, der nicht zurückgezahlt werden muss. Anspruch haben Familien mit mindestens einem Kind und einem zu versteuernden Jahreshaushaltseinkommen von höchstens 75.000 Euro plus 15.000 Euro je Kind unter 18 Jahren (wenn der Antrag gestellt wird). Dafür werden die durchschnittlichen Einkünfte der beiden vorangegangenen Kalenderjahre herangezogen. Das bietet – zumindest für die Zukunft – interessante Gestaltungsmöglichkeiten. So kann es sich lohnen, das zu versteuernde Jahreseinkommen für 2018 durch gezielte Maßnahmen zu senken, beispielsweise durch zusätzliche Vorsorgeaufwendungen oder Beiträge zu einer Betriebsrente.
Förderfähig sind Immobilien, die seit 2018 gekauft werden, ob Neubau oder gebraucht, Eigenheim, Doppelhaushälfte oder Eigentumswohnung. Wichtig ist jedoch: Es muss sich um das erste Objekt handeln. Wer bereits über Wohneigentum verfügt, geht leer aus. Anträge sind bis Ende 2020 möglich. Pro Kind zahlt der Staat zehn Jahre lang einen Zuschuss von jährlich 1.200 Euro. Für eine Familie mit zwei Kindern heißt das: Im Lauf von zehn Jahren bekommt sie 24.000 Euro vom Staat. Ihr Jahreshaushaltseinkommen darf maximal 105.000 Euro betragen.
Ob die Rechnung der Regierung tatsächlich aufgeht, hängt von mehreren Faktoren ab, unter anderem vom Wohnort. Weil Immobilien auf dem Land vergleichsweise günstig sind, kann das Baukindergeld dort nennenswert zur Finanzierung beitragen. In Ballungszentren wie München, Hamburg oder Frankfurt hingegen sind 24.000 Euro kaum mehr als der sprichwörtliche Tropfen auf den heißen Stein. Einzige Ausnahme ist Bayern: Der Freistaat legt noch eine Schippe drauf und zahlt je Kind und Jahr noch einmal 300 Euro zusätzlich. Obendrauf gibt´s sogar noch eine einmalige Eigenheimzulage von 10.000 Euro. Anspruch auf diese regionale Eigenheimzulage haben dort übrigens auch Alleinstehende und kinderlose Ehepaare.
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